Adakah anda tahu dalam pasaran saham anda juga boleh melabur dalam syarikat yang menguruskan hartanah mewah seperti bangunan komersial, hospital dan juga shopping mall. Syarikat-syarikat ini dikategorikan dalam REITS iaitu Real Estate Investment Trust Scheme. Pelaburan ke dalam REITS lebih kepada pelaburan jangka panjang kerana jika anda labur dalam REITS anda akan layak untuk menerima dividen tahunan yang lumayan.
Apa itu REITS?
REITS adalah singkatan kepada Real Estate Investment Trust. REITS adalah syarikat yang mengurus dan memiliki hartanah-hartanah mewah yang disewakan dan menjana keuntungan yang konsisten setiap bulan. REITS juga seperti saham yang lain kerana ia didagangkan dalam pasaran saham yang boleh dijual beli sewaktu pasaran dibuka.
Sudut Pandangan Pelabur
Konsep REITS diwujudkan untuk membolehkan pelabur kecil mengambil bahagian dalam hartanah yang menghasilkan pendapatan yang lumayan. Contoh hartanah REITS adalah seperti pusat membeli-belah, kilang, bangunan pejabat, hotel dan sebagainya. Tanpa REITS pelabur runcit tidak berpeluang mengambil bahagian dalam pelaburan berskala besar.
Pemilik REITS dapat mengurangkan risiko dalam menguruskan perniagaan hartanah dengan membayar yuran professional kepada syarikat pengurusan. Pendapatan REITS diagihkan kepada pelabur dalam bentuk dividen dan dibayar dalam setiap suku tahun.
Sudut Pandangan Perniagaan
Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa REITS biasanya tidak dibina oleh syarikat yang menguruskannya. Hartanah milik REIT mula-mula dibina oleh perniagaan lain. Mengapa pemaju tidak mahu memiliki dan mengurus hartanah mereka sendiri? Biasanya, apabila sebuah syarikat telah mencipta dan menjalankan hartanah untuk jangka masa yang panjang, syarikat itu akan menjual hartanah tersebut untuk mendapatkan keuntungan.
Kenapa? Kerana pembangunan hartanah berskala besar kadangkala merangkumi sejumlah besar hutang. Hutang itu akan menetapkan had pada jumlah wang yang boleh dipinjam oleh perbadanan untuk membiayai projek masa depan. Tambahan pula, selepas perniagaan hartanah telah kukuh, potensi pulangan dan pembangunan hartanah akan berkurangan.
Akibatnya, dengan menjual hartanah sedia ada kepada REITS, syarikat pemaju yang pada mulanya membina hartanah itu boleh menggunakan dana untuk mencari prospek perniagaan yang memberi pulangan lebih tinggi. REITS yang membeli hartanah, sebaliknya, mendapat aset berisiko rendah yang sudah mantap dan stabil. Ia adalah situasi win-win untuk semua orang yang terlibat.
Kumpulan Sunway dan Sunreit di Malaysia adalah contoh yang baik. Kumpulan Sunway akan memasukkan hartanah yang menjana pendapatan ke dalam Sunreit apabila ia telah dibina dan ditubuhkan.
Jenis-jenis REITS
REIT tersenarai di Malaysia boleh dibahagikan kepada enam kategori berdasarkan jenis hartanah yang mereka miliki.
- Industri runcit (Pusat beli-belah)
- Komersial (kilang, gudang)
- Komersial (bangunan pejabat)
- (Hotel, resort)
- Healthcare
- Diversified (Campuran)
Struktur Bisnes REITS
Investing Terms REITS
” Share ” vs ” Units “
Pegangan pelabur dirujuk sebagai “unit” dan bukannya “saham” kerana REITS ialah amanah pelaburan, sama seperti amanah saham lain. Apabila ia datang kepada penyelidikan saham, kami sentiasa mahu mengira pendapatan atau aset bernilai “setiap saham.” Dalam kes REIT, lazimnya menggunakan perkataan “seunit” untuk menunjukkan pelbagai konsep. Apabila anda memperoleh REIT di pasaran terbuka, anda menjadi “pemegang unit” dan bukannya “pemegang saham.”
Kedua-dua terminologi ini kebanyakannya berbeza pada dua aspek berikut.
- Pemegang unit mempunyai hak mengundi yang limited.
- Sistem cukai adalah unik.
Net asset value (NAV) = Total Assets – Liabilities.
Nilai aset bersih seunit dikira dengan membahagikan NAV dengan bilangan unit dalam edaran. Sebagai penilaian pantas dan awal, ramai pelabur suka membandingkan NAB seunit dengan harga saham. Tujuan REITS adalah untuk menyediakan pemegang unit pendapatan tetap daripada pegangan hartanah. Tidak seperti aset firma lain, yang biasanya ditunjukkan dalam laporan kewangan sebagai nilai buku (iaitu kos asal aset ditolak susut nilai), nilai pasaran hartanah yang dipegang oleh REIT dikira berdasarkan pendapatan bersih yang mungkin dijana oleh hartanah tersebut dalam masa depan.
Tambahan pula, Suruhanjaya Sekuriti (SC) mengeluarkan peraturan untuk amanah pelaburan hartanah tersenarai yang menetapkan bahawa semua hartanah dalam portfolio REIT mesti dinilai semula sekurang-kurangnya sekali setahun.
Oleh itu, harga saham REIT tidak seharusnya menyimpang dengan ketara daripada NAV seunitnya.
Distribution per unit (DPU) = Distributable income / number of units in circulation.
Hasil pendapatan syarikat boleh diagih dan dibahagikan dengan bilangan unit dalam edaran bersamaan dengan DPU. Ia berkaitan dengan tanggapan dividen sesaham (EPS), yang memberitahu anda jumlah wang yang REIT telah berikan kepada pemegang unit seunit (biasanya dinyatakan dalam tempoh 12 bulan). Oleh kerana REIT mengeluarkan ekuiti baharu (saham baharu) untuk membeli hartanah, harta baharu itu mungkin meningkatkan pendapatan boleh diagih tetapi tidak semestinya pengagihan seunit, DPU jauh lebih penting daripada pendapatan boleh diagihkan.
Gearing ratio = total borrowings / total assets
Gearing ratio ialah parameter kritikal untuk REIT. Ini disebabkan oleh fakta bahawa gearing ratio maksimum yang boleh dimiliki oleh REIT adalah dikawal. Jika gearing ratio REIT hampir kepada maksimum, pemerolehan hartanah selanjutnya perlu disokong dengan meningkatkan asas ekuiti (iaitu menerbitkan saham baharu).
Malaysia dan Singapura pernah menguatkuasakan 50% dan 45% level gearing ratio pada REITS. Disebabkan keadaan ekonomi yang teruk yang disebabkan oleh wabak COVID-19, limitation ini telah dinaikkan kepada 60% di Malaysia dan 50% di Singapura.
Occupancy rate
Occupancy rate = proportion of lettable occupied by tenant.
Kadar occupancy yang tinggi menunjukkan bahawa hartanah tersebut mendapat permintaan yang tinggi. Sebagai pemegang unit, anda ingin semua hartanah anda disewakan sepenuhnya untuk memaksimumkan keuntungan anda. Pengurusan masih boleh dilaksanakan untuk menambah baik kadar occupancy hartanah dengan kadar occupancy rendah dengan melaksanakan program peningkatan aset (AEI).
REIT dividend taxation
Untuk menyokong sektor REITS, kerajaan mempunyai dasar cukai yang sangat menguntungkan REITS. Di Malaysia, REITS dikecualikan daripada cukai perbadanan jika mereka mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada keuntungan boleh cukai kepada pemegang unit. Walaubagaimanapun, sebelum memberikan dividen kepada pemegang unit, cukai pegangan 10% akan ditolak. Malaysia mempunyai kadar cukai pendapatan korporat sebanyak 24%. Walaupun dengan cukai pegangan 10%, pelabur REITS dapat berjimat sehingga 14% (24% – 10%). Ini adalah sebab besar untuk melabur dalam amanah pelaburan hartanah.
Apakah yang berlaku jika REIT tidak mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan boleh cukainya? Ini menunjukkan bahawa REIT akan bertanggungjawab kepada cukai pendapatan korporat secara teori. Bagaimanapun, setakat yang kami sedia maklum, senario ini tidak pernah berlaku sebelum ini, dan ia amat mustahil berlaku pada masa hadapan. Pengecualian cukai pendapatan korporat sebanyak 24 peratus adalah faedah yang besar, dan adalah bodoh jika perniagaan REITS tidak mengambil kesempatan daripada kelebihan cukai ini. Tambahan pula, apabila REIT Malaysia membeli atau menjual hartanah, ia kebal daripada duti setem dan cukai keuntungan hartanah (RPGT). Satu lagi kelebihan cukai penting untuk REIT.
Manfaat dalam Pelaburan REITS
- Faedah cukai
- Kecairan yang tinggi
- Kepelbagaian
- Sesuai untuk semua
- Sumber pendapatan pasif yang stabil
- Pengurusan profesional
Kekurangan dalam Pelaburan REITS
- Sensitif kepada kadar faedah
- Sensitif terhadap perubahan polisi dasar cukai
- Potensi pertumbuhan terhad
REITS vs Saham Property
Bagaimana untuk menilai REITS?
Kami telah menyediakan senarai semak pantas untuk membantu anda memilih saham REIT yang baik.
- Hasil dividen lebih besar daripada 5%.
- Nisbah penggearan kurang daripada 40%
- Share price < NAV
- Pendapatan seunit (EPU) & Dividen seunit (DPU) meningkat (DPU)
Tidak ada formula ajaib untuk pelaburan REIT atau pelaburan saham lain. Sebagai pelabur, anda mesti pergi ke butiran khusus untuk memahami sepenuhnya maksud setiap ukuran. Sebagai contoh, program peningkatan aset mungkin menyebabkan kehilangan sebahagian daripada hasil REIT sejak operasi hartanah terjejas, tetapi ia boleh menyebabkan pendapatan yang lebih tinggi setelah selesai. Jumlah penyiasatan yang anda sanggup lakukan menentukan berapa banyak keuntungan yang anda boleh buat daripada pelaburan.
Rumusan
Labur dalam REITS sepatutnya menjadi kebiasaan kepada pelabur runcit kerana ia menjamin pendapatan yang stabil dalam pasaran saham. Sepatutnya kita mempelbagaikan portfolio kita dengan jenis-jenis saham seperti REITS.
Baca artikal menarik di sini https://majusaham.com/